예시 조건
송파구 1주택자의 2026~2030 세금 의사결정
- 보유 주택
- 서울 송파구 1채
- 현재 시가
- 40.57억원
- 실제 취득가
- 9억원
- 취득 시점
- 2006년 5월
- 현재 임대
- 보증금 4억 · 월세 300만원
- 검토 계획
- 보유 · 2027년 매도 · 새 집 매입
01 · 한눈에 보는 결론
세금만 보면 5년 내 매도보다 보유 부담이 낮아요
2027년 매도 예상세액이 2026~2030 누적 보유세보다 약 1억 7,228만원 큽니다. 매도를 이미 결정했다면 6월 1일 전후가 다음 판단 기준입니다.우선 검토 순서
- 계속 보유5년 세금 총액이 가장 낮음
- 5월 말 매도매도한다면 보유세 기준일 전에 실행
- 새 집 선매입초기 현금과 특례 실패 위험이 가장 큼
- 5년 누적 보유세
- 4,776만원
- 공시가격 고정 가정
- 2027년 매도세
- 2억 2,004만원
- 정부안 원안 가정
- 6월 1일 시점 차이
- 794만원
- 2027년 보유세 예시
- 2028년 증가 폭
- +65%
- 2026년 대비 시나리오
02 · 계획별 5년 총부담
반복해서 내는 세금과 한 번 내는 세금을 같은 기간으로 맞춰요
보유세가 0원이 된다는 이유만으로 매도가 유리하다고 판단하지 않습니다.| 선택 | 5년 반복세 | 한 번 내는 거래세 | 5년 세금 합계 | 현금이 필요한 때 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 계속 보유 | 4,776만원 | 없음 | 4,776만원 | 연 658만~1,119만원 | 5년 세금 최저 |
| 2027.05.31 매도 | 658만원 | 2억 2,004만원 | 2억 2,662만원 | 매도 시 2억 2,004만원 | 6월 1일 보유세 회피 |
| 2027.06.02 매도 | 1,452만원 | 2억 2,004만원 | 2억 3,456만원 | 매도 시 2억 2,798만원 | 이틀 차이로 794만원 증가 |
| 새 집 선매입 후 매도 | 1,452만원 | 2억 5,904만~3억 2,404만원 | 2억 7,356만~3억 3,856만원 | 취득·매도 시점에 집중 | 초기 현금 부담 최대 |
새 집 취득세는 예상 매입가 13억원, 현행 지방세법 유지, 일시적 2주택 특례 충족 여부에 따른 범위 예시입니다.
03 · 연도별 변화
2027년은 전환 구간, 부담 변화는 2028년부터 따로 봐요
2026년 공시가격을 고정해 법·정부안 변화만 비교한 예시입니다.658만원2026현행법
794만원2027정부안 전환
1,086만원2028정부안 단계
1,119만원2029정부안 단계
1,119만원2030정부안 단계
04 · 실행 시점
매도를 결정했다면 6월 1일 앞뒤부터 비교해요
해석: 794만원을 아끼기 위해 집을 팔라는 뜻이 아닙니다. 매도를 이미 결정한 경우에만 실행일을 앞당길 실익과 계약 위험을 함께 검토합니다.
05 · 민감도와 결론 전환점
입력값이 달라져도 결론이 유지되는지 확인해요
하나의 예상값만 믿지 않고 낮음·기준·높음 세 구간을 반복 계산합니다.| 변수 | 낮음 | 기준 | 높음 | 세금 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 예상 매도가 | 38.54억 | 40.57억 | 42.60억 | 양도세 약 1.98억~2.43억 |
| 증빙 필요경비 | 0.3억 | 1.3억 | 2.3억 | 양도세 약 2.26억~2.15억 |
| 2027년 매도일 | 5월 31일 | 6월 1일 | 6월 2일 | 연간 보유세 최대 794만원 차이 |
06 · 세금 손익분기점
보유세 절감만으로 매도세를 상쇄하려면 약 20년이 필요해요
지금매도세 2.20억약 20년누적 보유세와 근접
공시가격과 정부안이 고정된 단순 세금 비교입니다. 자산가격·임대수익·금융비용을 넣으면 손익분기점은 달라집니다.
07 · 보유 현금흐름
세금 총액과 실제로 준비할 현금을 분리해요
월세 임대 중이라면 보유세만 보지 않고 월세 유입, 보증금 반환, 누락 비용을 함께 확인합니다.08 · 세목별 산출 과정
최종 금액이 만들어진 순서를 끝까지 추적해요
01예상 양도가액40억 5,700만원
02취득가·확인된 필요경비-10억 3,000만원
03양도차익 출발값30억 2,700만원
041세대 1주택 과세비율·장기보유 공제입력 사실과 실행일 규칙 적용
05양도소득세 예시2억 40만원
06지방소득세 예시2,004만원
개인화 리포트에서는 각 단계에 적용 세율·공제율·공식 조문·사용자 입력 출처를 함께 연결합니다.
09 · 실행 체크리스트
날짜별로 필요한 자료를 준비해요
- D-30취득·필요경비 증빙 모으기매매계약서, 취득세, 중개보수, 자본적 지출 영수증
- D-7주택 수·특례 조건 다시 확인배우자 주택, 분양권·입주권, 조정대상지역, 처분기한
- 실행일6월 1일과 잔금·등기일 확인실제 납세의무 기준일과 계약 위험을 함께 확인
- 신고법정기한과 휴일을 반영한 납부일 확인관할, 신고서류와 분납 가능 여부를 리포트에서 날짜로 표시
10 · 계산 신뢰 정보
확정값·가정·미확인을 섞지 않아요
- 계산 기준일
- 2026.08.10
- 현행 규칙
- source-verified
- 미래 규칙
- 정부안 · 국회 통과 전
- 향후 재산세
- 지방세 개정안 미공개 · 2026 규칙 고정
- 자동 계산 중단
- 공동명의·상속주택·특례 사실 미확인 시
- 공식 근거
- 법령·정부안·공공데이터 원문 링크